Facile riconoscibilità dei vizi della cosa: scatta l’esclusione della garanzia

L’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta costituisce applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione.
Questo il principio applicato dai giudici (ordinanza numero 18499 del 7 luglio 2025 della Cassazione) a chiusura del contenzioso relativo alla vendita di una unità immobiliare.
Sul tavolo dei giudici la questione è centrata sui vizi – quali crepe, fessurazioni e cavillature – esistenti all’interno dell’immobile, vizi che, secondo il compratore, ne hanno implicato la diminuzione di valore, senza che né il venditore né la società mediatrice abbiano mai fornito notizie sullo stato del bene.
In prima battuta viene accolta l’istanza risarcitoria avanzata dal compratore, che si vede riconosciuto il diritto a percepire oltre 29mila euro dal venditore.
In secondo grado, però, i giudici ribaltano completamente la situazione, negando al compratore ogni pur minimo ristoro economico. Ciò perché i vizi erano, in ogni caso, facilmente conoscibili, attesa l’evidenza delle crepe e delle fessurazioni, e comunque riconducibili a problematiche generali dell’immobile nel suo complesso.
Peraltro, il prezzo dell’immobile era stato ridotto da 140mila euro a 120mila euro, fino a giungere alla somma di 115mila euro, proprio in ragione di tali vizi, chiosano i giudici di secondo grado.
Questa visione, centrata sulla facile riconoscibilità dei vizi presenti nell’immobile, viene condivisa anche dai giudici di Cassazione, i quali ricordano che la riconoscibilità del vizio (equiparata alla conoscenza) esclude il sorgere della garanzia, con l’effetto che l’acquirente non può ottenere né la risoluzione del contratto, né la riduzione del prezzo, né, conseguentemente, il risarcimento del danno.
Questa conclusione è giustificata dal seguente rilievo: l’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta costituisce applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione.