Permuta di un terreno con immobili da costruire: la carenza edificatoria legittima l’azione di risoluzione

A fronte della permuta di un terreno con immobili da costruire, la carenza edificatoria del terreno, carenza che pregiudica irrimediabilmente la realizzazione del programma negoziale, configura un’ipotesi di aliud pro alio e perciò legittima l’azione di risoluzione contrattuale ordinaria, svincolata dai termini e dalle condizioni come stabiliti dal Codice Civile. Questo il punto fermo fissato dai giudici (ordinanza numero 28210 del 4 novembre 2024 della Cassazione), i quali aggiungono che tale fattispecie si verifica quando la causa concreta che aveva giustificato l’atto traslativo non è realizzabile, in modo irrimediabile, così pregiudicando l’identità stessa della cosa acquistata e gli interessi sottesi al programma negoziale, e non quando vi sia una mera carenza di requisiti sanabili che non costituiscono elementi di identificazione del bene e senza un definitivo pregiudizio della idoneità cui il compratore intendeva destinare la cosa. Ampliando l’orizzonte, poi, i giudici ricordano che la vendita di aliud pro alio, la quale dà luogo a un’ordinaria azione di risoluzione contrattuale, svincolata dai termini e dalle condizioni previsti dal Codice Civile, presuppone che la causa concreta che aveva giustificato l’atto traslativo non sia più realizzabile . Applicando tale ottica alla vicenda oggetto del processo, per i giudici la situazione è chiara: non ci si trova di fronte ad una mera carenza di requisiti sanabili, ma a una carenza edificatoria del terreno oggetto di permuta, carenza che pregiudica la sua stessa identità e i connessi interessi sottesi al programma negoziale, che prevedeva la costruzione di un edificio di dodici appartamenti. Rispetto a tale quadro, quindi, non assume rilievo che il terreno non sia del tutto inedificabile.