Esecuzione forzata di ipoteca: possibile contestare la legittimità del trasferimento di proprietà dell’immobile

La tutela dei consumatori e l’esigenza di una tutela giurisdizionale effettiva richiedono che essi possano, a determinate condizioni, contestare la legittimità del trasferimento di proprietà a un terzo a seguito di un’esecuzione forzata di ipoteca sulla loro abitazione familiare. Ciò però a patto che tali consumatori non abbiano avuto la possibilità di ottenere in via giudiziaria la sospensione o la nullità di tale esecuzione in ragione dell’esistenza di una clausola abusiva nel contratto all’origine di detta esecuzione, nonostante vi fossero indizi concordanti quanto al carattere potenzialmente abusivo di tale clausola e nonostante il fatto che l’acquirente fosse informato dell’esistenza di un tale procedimento giudiziario al momento del trasferimento di proprietà.
Questi i principi fissati dai giudici (sentenza del 24 giugno 2025 della Corte di giustizia dell’Unione Europea), chiamati a fare chiarezza a fronte di una controversia, originatasi in Slovacchia, nel cui contesto una società, cui è stata aggiudicata una casa familiare a seguito di una vendita all’asta stragiudiziale, ha cercato di ottenere lo sfratto degli ex proprietari dell’immobile, i quali, però, sono i beneficiari di un mutuo ipotecario relativo a tale casa e lamentano la violazione dei loro diritti di consumatori e rifiutano di sgomberare.
Due le questioni sollevate dai giudici slovacchi: in primo luogo, se un tale procedimento giudiziario rientra nell’ambito di applicazione della direttiva europea concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori; in secondo luogo, se tale direttiva si oppone ad una normativa nazionale che consenta l’esecuzione forzata stragiudiziale su un bene dato in garanzia ipotecaria malgrado l’esistenza di una domanda di sospensione, basata su una possibile clausola abusiva nel contratto di mutuo.
In sostanza, in Slovacchia una banca ha concesso a una coppia un credito di 63mila euro, rimborsabile in rate mensili fino al gennaio 2030, ma una clausola contenuta nelle condizioni generali di credito prevede che, in caso di ritardo nel pagamento, la banca possa chiedere immediatamente il rimborso totale del capitale restante dovuto, garantito da un’ipoteca sull’abitazione familiare di tali consumatori.
A seguito di ritardi di pagamento, la banca ha chiesto l’esecuzione forzata, nell’ambito di una vendita all’asta stragiudiziale, di tale garanzia ipotecaria. I mutuatari hanno agito in giudizio con un ricorso per opporsi a tale iniziativa, contestando alla banca di aver violato i loro diritti di consumatori.
Però, mentre la domanda di sospensione dell’esecuzione di tale ipoteca, formulata nell’ambito di detto ricorso, era ancora pendente, la casa familiare è stata venduta all’asta a una società terza.
L’organizzatore della vendita e l’acquirente erano informati dell’esistenza di una contestazione giudiziale dell’esecuzione forzata al momento di tale vendita.
Ciò posto, i mutuatari si sono rifiutati di liberare la casa e la società ha avviato un’azione di sfratto nei loro confronti. I mutuatari hanno allora proposto un’azione riconvenzionale diretta a contestare la legittimità del trasferimento di proprietà dell’immobile allegando una violazione dei loro diritti di consumatori e del loro diritto all’abitazione.
A fronte di tale intricato quadro, i giudici europei osservano, in primo luogo, che l’oggetto della controversia principale, le circostanze in cui ha avuto luogo il trasferimento di proprietà dell’immobile in questione, vale a dire il fatto che i mutuatari non siano rimasti passivi nell’ambito del procedimento di esecuzione forzata stragiudiziale, e l’esistenza di indizi concordanti quanto all’eventuale presenza di una clausola potenzialmente abusiva nel contratto all’origine dell’esecuzione forzata giustificano che tali mutuatari possano avvalersi dei meccanismi di tutela previsti dalla direttiva. Infatti, i consumatori avevano messo in atto, nello specifico caso, i mezzi legali previsti dal diritto slovacco per opporsi a detta esecuzione, informando al contempo le persone coinvolte dall’esecuzione. Di conseguenza, la tutela della certezza giuridica del trasferimento di proprietà già operato per quanto riguarda i terzi non presenta un carattere assoluto, che impedisca l’applicazione della direttiva.
Pertanto, il procedimento giudiziario originatosi in Slovacchia rientra nell’ambito di applicazione della direttiva europea.
Ciò detto, i giudici fanno chiarezza: una normativa nazionale che consente l’esecuzione forzata stragiudiziale di una garanzia ipotecaria su un’abitazione familiare, malgrado una domanda di sospensione in corso e la presenza di indizi concordanti nel senso che all’origine di tale esecuzione vi è una clausola contrattuale abusiva, è contraria al diritto dell’Unione Europea. Ciò vale a maggior ragione quando questa stessa normativa non prevede la possibilità di ottenere in via giudiziaria, nell’ambito di un procedimento successivo all’esecuzione forzata, la nullità dell’esecuzione stessa in ragione dell’esistenza di una clausola abusiva nel contratto.